Contratto di locazione per studenti universitari. Modello da scaricare.

Contratto di locazione per studenti universitari: modello, fac simile da scaricare.

Contratto locazione studenti universitari. Premessa.

Il contratto di locazione per studenti universitari è una forma particolare di contratto di affitto che si applica solo in favore di inquilini iscritti a corsi di studi universitari.

Vediamo bene insieme le regole da applicare e come stipulare il contratto di affitto in favore di studenti.

In fondo alla pagina è disponibile inoltre un fac simile del contratto di locazione per studenti universitari, conforme al modello ministeriale, da scaricare e compilare.

Le locazioni abitative per studenti universitari fanno parte della tipologia delle locazioni transitorie, disciplinate in base all’articolo 5 della legge 431/1998 e all’articolo 3 del decreto  del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti  del 16 gennaio 2017. Questa tipologia di locazione ha lo scopo di creare uno strumento per agevolare le particolari esigenze dello studente, il quale ha bisogno di un alloggio per un periodo limitato di tempo e che normalmente coincide con la durata del corso degli studi.

Per tale ragione le locazioni abitative per studenti universitari non hanno per oggetto esigenze di primaria abitazione e pertanto le parti del contratto sono libere di utilizzare il modello di locazione di tipo libero, oppure il modello C del decreto ministeriale.

 

Contratto locazione studenti universitari.

Nozione di studente.

 

Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 prevede espressamente che questa tipologia di contratto può essere utilizzato soltanto se l’inquilino si è iscritto a un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza. Risulta chiaro pertanto che la condizione essenziale per poter aderire a questo contratto è che lo studente frequenti,  anche se fuori corso, un corso di laurea al di fuori dal suo comune di residenza.

Come si diceva precedentemente, resta comunque la facoltà per lo studente universitario di stipulare un contratto di locazione di tipo libero a norma dell’articolo 2 comma 1 della legge 431/1998.
Oltre allo studente universitario, secondo una opinione diffusa, sembra altresì assimilabile a tale condizione, lo studente iscritto a istituti superiori statali o liberi e pertanto anche questo tipo di studente può accedere al contratto per studenti universitari purché ciò sia previsto dagli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini.
Precisazione ulteriore è quella che il contratto può essere sottoscritto sia da un singolo studente che da un gruppo di studenti oppure da Enti o Associazioni che si occupano di trovare appartamenti o abitazioni da destinare a studenti universitari universitari. Il contratto Inoltre può essere stipulato anche dai genitori dello studente qualora gli studenti non siano nelle condizioni di stipulare liberamente.

Contratto locazione studenti universitari. Durata del contratto.

 

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017  fissa i limiti di durata del contratto di locazione prevedendo che tali contratti abbiano la durata da sei mesi a tre anni. Alla scadenza del primo periodo di locazione, se non interviene la disdetta, è previsto il rinnovo automatico del contratto di locazione. Alla scadenza del contratto il decreto ministeriale prevede espressamente la possibilità della disdetta da parte dello studente universitario. Non è prevista espressamente la possibilità da parte del locatario di disdettare il contratto di locazione.
Tuttavia, secondo un’opinione comune, il proprietario dell’appartamento può proporre il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza sulla base dei motivi di cui all’articolo 3 della legge 431/1998. Inoltre bisogna specificare che il rinnovo automatico, che interviene nel caso in cui non vi siano disdetta da entrambe le parti, interviene solamente alla prima all’inizio del contratto di locazione. Alla scadenza del secondo periodo di locazione non può esserci alcun rinnovo automatico ed è necessario procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione.
Per quanto riguarda i termini della disdetta, il contratto tipo prevede il termine di tre mesi per l’invio della disdetta da parte del conduttore. Per quanto riguarda il locatore, nulla dicendo il contratto tipo, si presume che la disdetta debba intervenire almeno sei mesi prima della cessazione del contratto di locazione. Il contratto tipo, inoltre, prevede la facoltà del conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di locazione per motivi in base ai principi generali.
Ovviamente tale facoltà non viene concessa al locatore. Nel caso di presenza di una pluralità di studenti ed in caso di recesso da parte di uno di essi dal contratto di locazione il rapporto prosegue il capo agli altri studenti fermo restando che lo studente che ha inoltrato il recesso risulta comunque responsabile con gli altri studenti quanto riguarda gli obblighi antecedenti punto del recesso.

Contratto locazione studenti universitari.Ubicazione dell’immobile

In base all’articolo 5 comma 3 della legge 431/1998 l’immobile oggetto del contratto di locazione deve essere situato in un comune sede di Università o di corsi universitari distaccati. L’immobile Inoltre può essere Ubicato in uno dei comuni limitrofi.
Contratto locazione studenti universitari. Canone di locazione.
Per quanto riguarda la misura del canone di locazione il decreto ministeriale fa riferimento agli accordi locali stipulati tra le associazioni territoriali rappresentative degli inquilini e dei proprietari e depositati nei comuni dove si trovano gli immobili oggetto della locazione. Si devono tener conto dei canoni previsti in via generale per le locazioni del canale convenzionato.
Tuttavia la disciplina in questo punto è abbastanza confusa così che le parti possono optare liberamente per definizione di un canone concordato di comune accordo. All’interno del contratto essere previste una serie di patti particolari volti a regolare la dotazione di arredo dell’alloggio e le ulteriori clausole particolari come, ad esempio, le modalità per il rilascio dell’appartamento. Il decreto ministeriale inoltre non si fa riferimento alla possibilità di maggiorazione del canone di locazione in base al adeguamento Istat. Pertanto questa facoltà resta di dubbia applicazione nel contratto di locazione per fini universitari.

Locazione studenti universitari. Divieto di sublocazione.

 

Il contratto tipo prevede il divieto di locazione sia totale che parziale. Pertanto nel caso di presenza all’interno dell’alloggio di uno studente che non sia conduttore la normativa deve presumere la sublocazione ai sensi dell’articolo 21 della legge 253/1990.

Diritto di prelazione.

 

Il contratto tipo e il decreto ministeriale non prevedono alcunché relativamente al diritto di prelazione del conduttore. Questa mancata previsione appare logica in quanto si tratta di un bene locato per un periodo di tempo limitato. Una previsione diversa potrebbe essere tuttavia espressa all’interno degli accordi territoriali.

Benefici fiscali da parte dei locatori.

 

L’articolo 8 comma 3 della legge di riforma prevede espressamente che le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volte a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria eccezioni per i contratti di cui al comma 2 dell’articolo 3.
Pertanto per il conseguimento di benefici fiscali da parte del locatore, dovranno essere tenute presenti sia i criteri generali fissati per la locazioni convenzionati, ma anche il rispetto dei canoni fissati concretamente dalla contrattazione territoriale e definiti i raccordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree omogenee.

Oneri accessori.

 

Per quanto riguarda gli oneri accessori, le parti del contratto fanno riferimento alla tabella degli oneri accessori allegato D al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti emanato di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze ai sensi dell’articolo 4 comma 2 della legge 431/1998.
Il conteggio degli oneri accessori viene effettuato annualmente e in sede di consuntivo il pagamento di questi oneri, per la parte a carico del conduttore, deve avvenire entro 60 giorni dalla richiesta formulata dal locatario.

Il conduttore, prima di effettuare il pagamento ha diritto di ottenere il dettaglio specifico delle spese accessori e dei relativi criteri di ripartizione.
Oltre diritto a visionare sia personalmente che tramite una organizzazione rappresentativa degli interessi degli inquilini i documenti giustificativi delle spese effettuate,
il contratto di locazione può prevedere che, unitamente al pagamento della prima rata del canone annuale, venga effettuata da parte del conduttore un versamento di acconto delle spese condominiali a carico dell’inquilino.
Questo acconto non può essere superiore alle spese sostenute a carico del conduttore nell’esercizio precedente.

 

Spese di bollo e di registrazione.

 

L’articolo 6 del contratto tipo allegato C al Decreto del Ministero delle Infrastrutture 16 gennaio 2017 prevede che le spese di bollo e le spese relative alle ricevute conseguenti sono a carico dell’inquilino.
L’onere di procedere alla registrazione del contratto è a carico del locatore che a seguito dell’ adempimento procede a richiedere a metà delle spese di registro sostenute. Nel contempo procede alla comunicazione all’amministratore del condominio dell’avvenuta locazione ai sensi dell’articolo 13 della legge 431 del 1998.

Ovviamente anche in questo caso le parti del contratto possono delegare alla registrazione del contratto di locazione una associazione sindacale oppure un professionista delegato come previsto normalmente la disciplina delle locazioni a canone libero.

 

Pagamento del canone.

 

Il pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori relativi alle spese condominiali a carico del conduttore non può essere sospeso o tardato da parte del conduttore in base a pretese o eccezioni da questi formulate.

Il mancato pagamento per qualsiasi causa anche di una sola rata del canone del pagamento o degli oneri accessori a carico del conduttore costituisce inadempimento grave da parte di quest’ultimo, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 5 della legge 392/1978.
L’inadempimento chiaramente può condurre, nel caso in cui non venga successivamente sanato, alla risoluzione del contratto ed alla successiva causa di sfratto.

 

Consegna dell’immobile locato.

 

Come per tutti i contratti di locazione il conduttore dichiara di aver visitato l’ unità immobiliare locata e di averla trovata idonea all’utilizzo pattuito. Da quel momento l’inquilino di viene custode dell’unità immobiliare. Questo momento coincide normalmente con la consegna delle chiavi da parte del locatario.

Al termine della locazione l’inquilino è obbligato a restituire l’immobile locato nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto al momento della consegna, salvo il normale deperimento determinato dall’utilizzo secondo buona fede dell’abitazione
Il conduttore a seguito della firma del contratto di locazione è altresì obbligato a rispettare le norme del regolamento dello stabile nel quale si trova l’appartamento.

A tal proposito il locatario consegna al momento della stipula del contratto di locazione una copia del regolamento condominiale
L’inquilino è inoltre obbligato a rispettare le deliberazioni legittimamente assunte dall’assemblea dei condomini.
La regola principale è quella che è sempre vietato al conduttore compiere atti o condotte che rechino molestia agli altri abitanti del condominio.
E buona norma dare conto di tutte le informazioni relative allo stato dell’appartamento locato nel verbale di consegna dell’immobile che viene sottoscritto dalle parti all’atto della presa in possesso dell’appartamento.

 

Modifiche e danni all’appartamento.

 

Il conduttore durante il periodo della locazione non può apportare nessuna modifica, miglioria oppure addizione ai locali dell’appartamento locato.
Inoltre non può modificare la destinazione d’uso dei locali senza aver ottenuto il preventivo consenso scritto da parte del proprietario di casa.
Il contratto di locazione normalmente prevede che il locatore venga esonerato da ogni responsabilità derivante per danni diretti o indiretti che possano derivare al conduttore per ragioni dipendenti del locatore per interruzione incolpevole dei servizi.

 

Partecipazione alle assemblee.

 

Il conduttore ha diritto di partecipare con diritto di voto alle assemblee condominiali nelle quali si discute delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.
In ogni caso il conduttore ha diritto di intervenire senza possibilità di esprimere il proprio voto sulle deliberazioni relative allo svolgimento dei servizi comuni del condominio.

Le norme relative alla materia del riscaldamento e del condizionamento dell’aria nelle quali, come si diceva, il conduttore ha diritto di voto si applicano anche in quei contesti condominiali dove non sia formalmente costituito il condominio.
In questo caso gli inquilini si riuniscono in una apposita assemblea convocata dalla proprietà oppure da almeno 3 conduttori.

 

Conduzione degli impianti.

 

L’articolo 13 dell’allegato C al decreto Ministeriale 16 gennaio 2017 prevede una disciplina particolare per quanto riguarda l’installazione dell’antenna televisiva centralizzata e per la conduzione dell’impianto termico autonomo.
In particolare per quanto riguarda l’antenna televisiva centralizzata il conduttore è obbligato a servirsi di quest’ultima essendo vietato l’installazione da parte del conduttore di una propria antenna televisiva.

Nell’ipotesi di installazione di una antenna televisiva propria il locatario è autorizzato a rimuoverla e demolirla ed in tal caso il conduttore non può pretendere nulla a qualsiasi titolo salvo le eccezioni di legge.
In caso di presenza di impianto di riscaldamento autonomo il conduttore subentra per tutta la durata del contratto di locazione alla figura del proprietario per quanto riguarda degli oneri relativi alle operazioni periodiche di manutenzione della caldaia di riscaldamento.

 

Accesso all’appartamento.

 

Il locatario ha diritto ad accedere all’unità immobiliare locata in qualsiasi momento purchè la sua richiesta sia ragionevolmente motivata. Questo caso si manifesta in particolar modo nel caso in cui il locatore sia intenzionato ad alienare l’unità immobiliare locata.
In questo caso l’articolo 14 del contratto tipo prevede che il proprietario abbia diritto alla visita almeno una volta alla settimana per almeno due ore ad eccezione dei giorni festivi.
Il contratto può prevedere nel dettaglio le modalità di accesso da parte del locatore specificando meglio i propri diritti.

Accordi territoriali.

Gli accordi territoriali sono quelle convenzioni stipulate tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari di casa a livello territoriale. Una volta stipulati vengono depositati presso i comuni territorialmente competenti.
Per poter esaminare questi accordi si consiglia di fare riferimento al sito del sindacato SUNIA degli inquilini dove si può consultare la raccolta completa per tutta Italia e attualmente in vigore.

Disciplina normativa.

 

Il contratto di locazione per studenti universitari è disciplinato:
  • Dall’art. 4 e 5 comma 2 della legge numero 431/1998;
  • dall’art. Articolo 1571 del codice civile;
  • dal Decreto del Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture del 16 gennaio 2017;
  • dagli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini e depositati presso i Comuni ove hanno sede gli immobili oggetto di locazione.

Giurisprudenza.

 

Può essere utile consultare le seguenti sentenze:
  • Corte di Cassazione numero 26414 del 3 novembre 2008;
  • Corte di Cassazione numero 15422 del 10 agosto 2004.

 

 

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