Fac simile contratto di locazione transitorio ad uso abitativo.

Contratto di locazione transitorio ad uso abitativo. Modello faccio simile da scaricare.

Locazione transitoria ad uso abitativo: premessa.

Il contratto di locazione ad uso transitorio è una particolare forma di locazione ad uso abitativo che consente alle parti di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quattro anni, durata prevista solitamente per i contratti di locazione ordinari.
Questa tipologia contrattuale è stata prevista dell’articolo 5 comma 1 della legge 431 del 1998.

Il legislatore ha previsto questa figura contrattuale al fine di venire incontro sia alle esigenze del locatore sia alle esigenze del conduttore che in alcuni casi possono avere la necessità di stipulare un contratto di locazione avente durata inferiore ai 4 anni per esigenze personali.

Vediamo ora quando ci troviamo di fronte a un contratto di locazione con natura transitoria.
Per definizione il contratto di locazione abitativa ad uso transitorio si ha quando un soggetto, il locatore, mette a disposizione ad un altro soggetto, il conduttore, un immobile per finalità non turistiche per un periodo limitato di tempo.

Le tipologie previste dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 sono principalmente:

  • Esigenze derivanti da mobilità lavorativa;
  • di studio;
  • apprendistato;
  • formazione professionale;
  • aggiornamento;
  • ricerca di soluzione occupazionale.  

Altre ipotesi possono essere definite con maggior precisione nella contrattazione territoriale tra organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

L’immobile messo a disposizione deve essere destinato a finalità abitative ed il canone di locazione può essere determinato liberamente.
Prima dell’entrata in vigore della legge 431 del 1998 la normativa prevedeva i contratti uso foresteria.
Tuttavia questi contratti diedero luogo a abusi e applicazione distorte e pertanto il legislatore ha introdotto l’articolo 5 comma 1 la disciplina delle locazioni transitorie. Questa disciplina per certi versi è da considerare molto rigida e quindi di scarsa applicazione.
Successivamente il legislatore è intervenuto specificare meglio la materia con il decreto ministeriale del 5 marzo 1999 sostituito successivamente dal decreto ministeriale del 30 dicembre 2002.

Attualmente la materia è regolata dal decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 62 del 15 marzo 2017.
A sua volta questa disciplina normativa demanda alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini maggiormente rappresentativa la stipula di appositi accordi territoriali con i quali vengono individuate con più precisione la disciplina dei contratti di locazione aventi natura transitoria.


Locazione transitoria: natura transitoria della locazione.


In base alla giurisprudenza che si è formata sulle locazioni transitorie la natura transitoria di questo contratto di locazione deve configurarsi come motivo del contratto.
In base a ciò le esigenze di natura transitoria che siano del locatore oppure del locatore devono essere documentate con chiarezza nel contratto di locazione.
Soprattutto nel caso del locatore le ragioni lo spingono a stipulare un contratto di natura transitoria devono essere documentate nel contratto di locazione a pena di nullità.
Per tale ragione è fatto obbligo al locatore allegare al contratto stipulato la documentazione che attesta la sua esigenza di stipulare questo tipo di contratto.
In base alla giurisprudenza che si è formato nel corso di questi anni devono sussistere due requisiti essenziali:

  • Il primo consiste nel fatto che il conduttore deve vivere stabilmente nell’immobile;
  • Il secondo requisito e che il conduttore deve avere una valida ragione di studio o di lavoro che lo spinge a stipulare un contratto di natura transitoria.

Queste condizioni secondo una sentenza della Corte di Cassazione devono sussistere contemporaneamente ( Cassazione 16 gennaio 1992 numero 7410) .
In base a questa giurisprudenza, che si è formata prima della legge 431/1998, l’orientamento deve ritenersi valido anche il secondo la giurisprudenza che si è formata successivamente.
I decreti ministeriali che abbiamo citato in apertura di questo pagina vanno a disciplinare con più precisione le fattispecie di transitorietà.
Inoltre questi decreti ministeriali rimandano agli accordi territoriali dove le casistiche entrano ancora più nel dettaglio.
Ad esempio, la transitorietà del contratto, deve essere determinata da una situazione lavorativa oppure collegata allo studio.
In questo ultimo caso occorre tener presente che sei motivi di studio sono la frequenza a un corso universitario la disciplina delle locazioni prevede una tipologia specifica riservata agli studenti universitari.
Altre situazioni prese in considerazione possono essere:

  • l’apprendistato la formazione professionale;
  • aggiornamento professionale; esigenze di cura;
  • riabilitazione;
  • la ricerca di lavoro.

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario comunicare la disdetta in quanto la cessazione del rapporto di locazione si verifica al termine del periodo prestabilito.

La durata del contratto di locazione con natura transitoria deve essere compresa tra un periodo minimo di un mese è il periodo massimo di 18 mesi.
Per i contratti che prevedono una misura inferiore a un mese questi sono ricondotti automaticamente alla misura minima prevista dalla legge.


Nel caso in cui il contratto abbia una durata superiore a 30 giorni si ricorda inoltre che è necessario procedere alla sua registrazione.
Al termine della periodo di locazione è possibile che il contratto sia rinnovato purché l’esigenza temporanea sia ancora permanente.
In questo caso è necessario comunicare all’altra parte con una raccomandata ricevuta di ritorno il protrarsi delle esigenze.
Nel caso in cui la transitorietà della locazione sia derivata da una esigenza particolare del proprietario di casa questi deve comunicare al conduttore che le stesse sono persistenti prima della fine del contratto altrimenti la locazione si converte automaticamente in un contratto 4 più 4 a canone libero.
Un altro caso in cui il contratto si trasforma da natura transitorio ad ordinario di quattro anni è quello in cui nel contratto stipulato venga omessa i motivi che hanno spinto le parti a stipulare un contratto di locazione transitorio.

Contratto locazione ad uso transitorio: rinnovo del contratto.

Se il contratto di locazione è stato stipulato per motivi transitori che fanno capo al locatore è necessario che quest’ultimo comunichi al conduttore prima della scadenza il permanere di queste ragioni.
In caso contrario se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile e il locatore non ha provveduto ad inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno il contratto di locazione si trasforma in un ordinario contratto di locazione aventi durata quattro anni.
Nello nello stesso tempo se locatore comunica il perdurare della sua esigenza di transitorietà e poi successivamente non utilizza l’immobile dichiarato entro sei mesi il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore dell’ inquilino nella misura massima di 36 mensilità del canone di locazione oppure nel ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina 4 + 4.
E inoltre è consentito alle parti una proroga della durata originariamente prevista contratto di locazione entro il limite della durata massima oppure la stipula di un altro contratto transitorio. In questo caso è necessario che il nuovo contratto abbia come motivo una diversa esigenza transitoria rispetto a quella indicata nel primo contratto di locazione stipulato

Contratto locazione transitorio: canone di locazione.


Su questo punto la disciplina prevede che il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente disciplinato dalle parti.
Dobbiamo tenere presente però che qualora vi siano accordi territoriali stipulati dalle associazioni degli inquilini e proprietari occorre fare riferimento a questi per determinare il canone di locazione.
Ad esempio sono presenti accordi territoriali in alcune città definite ad alta tensione abitativa come Roma Milano Genova Firenze Bologna Napoli Bari Catania Palermo e i comuni che confinano con queste città e i capoluoghi di provincia.

I canoni di locazione per i contratti di natura transitorio relativa ad immobili che si trovano nei comuni con un numero di abitanti superiori di 10.000 in base ai dati ufficiali dell’ultimo censimento sono definiti dalle parti entro i valori minimi e massimi stabilite per le fasce di oscillazione individuate dall’articolo 1 del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.
Gli accordi territoriali possono successivamente prevedere una oscillazione fino a un massimo del 20% in diminuzione o in aumento dei valori specificati i individuati ai sensi dell’articolo 1 del decreto ministeriale 2017.

 Contratto locazione transitorio: deposito cauzionale.

Come garanzia delle obbligazioni che derivano dal contratto il conduttore può versare al locatore la somma pari a un massimo di 3 mensilità del canone
Al momento del versamento della cauzione il locatore rilascia quietanza al conduttore.
La cauzione non è imputabile in conto canoni di locazione e produce per tutto il periodo in cui viene trattenuta dal proprietario di casa interessi legali che vengono corrisposti inquilino al termine della locazione.
Ovviamente, come per tutti i contratti di locazione, al termine della locazione viene restituita al locatore la cauzione stessa, previa verifica dello stato di conservazione dell’appartamento.

Contratto locazione transitorio: oneri accessori

Per gli oneri accessori le parti del contratto fanno applicazione alla tabella degli oneri accessori allegato D al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti emanato ai sensi dell’articolo 4 comma 2 della legge 431/1998.
Sono interamente a carico dell’inquilino le spese relative alle utenze dell’appartamento energia elettrica acqua gas telefono e altre spese.
Insieme con il pagamento della prima rata del canone di locazione annuale il conduttore versa al proprietario una quota in acconto alle spese condominiali dell’esercizio.
Terminato l’esercizio, in sede di consuntivo, le spese condominiali a carico del conduttore devono essere pagate al proprietario di casa entro 60 giorni dalla richiesta fatta da quest’ultimo.
Ovviamente prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese sostenute dal proprietario e i criteri utilizzati per la ripartizione.
Può inoltre chiedere di visionare i documenti giustificativi delle predette spese.
Per fare queste operazioni inquilino può farsi assistere anche dalle organizzazioni rappresentative degli interessi dei conduttori quale, ad esempio, il SUNIA

Contratto locazione transitorio: spese di bollo e registrazione.

L’onere di provvedere alla registrazione del contratto di locazione, se previsto, è a carico del locatore il quale una volta effettuata ne deve dare comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio ai sensi dell’articolo 13 della legge 431/1998.
Le spese relative alla registrazione in spese di bollo sono a carico del conduttore. Sono inoltre a carico del conduttore le spese relative delle ricevute di pagamento di canone di locazione

Contratto locazione transitorio: utilizzo e sublocazione.

L’immobile deve essere utilizzato esclusivamente come civile abitazione dal conduttore e dalle persone indicate nel contratto di locazione.
Salvo patto scritto contrario è vietato concedere in locazione o dare in comodato l’immobile preso in locazione a pena di risoluzione del contratto.
Per quanto riguarda la successione del contratto di locazione si fa riferimento l’articolo 6 della legge 392/1978 e alla sentenza della Corte costituzione numero 404 del 1988.

Contratto locazione transitorio: consegna dell’immobile.

Al momento del ritiro delle chiavi il conduttore diventa custode dell’immobile locato.
Con la presa in possesso dell’immobile il conduttore dichiara di aver visionato l’unità immobiliare affidata e di averla trovata in condizioni idonee all’uso.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare così come l’ha ricevuta, salvo il normale deperimento d’uso.
Si impegna inoltre, per tutta la durata della locazione, a rispettare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e il regolamento del condominio.
Inoltre il conduttore si impegna a non compiere atti e tenere comportamenti che possano recare danno o disturbo agli altri inquilini della palazzina.
È opportuno con me per tutti i contratti di locazione redigere alla momento della consegna dell’immobile un verbale di consegna.

Contratto locazione transitorio: modifiche e danni.

Il conduttore non può effettuare nessuna modifica o innovazione ai locali presi in locazione e agli impianti esistenti senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore al momento della sottoscrizione del contratto esonera il proprietario di casa da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli dipendenti da comportamenti del locatore.

Contratto locazione transitorio: assemblee condominiali.

Il conduttore ha diritto di partecipare in luogo del proprietario alle riunioni dell’assemblea condominiale che riguardano i servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.
Può inoltre partecipare senza diritto di voto alle deliberazioni ai servizi comuni dell’edificio.
La disciplina relativa al riscaldamento e al condizionamento dell’aria si applica anche alle palazzine dove non è costituito formalmente il condominio.
In questo caso non essendoci una vera e propria assemblea condominiale i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata da almeno tre inquilini.

Contratto locazione transitorio: impianti.

Per quanto riguarda gli impianti, ed in particolare l’antenna televisiva, il conduttore si obbliga ad utilizzare esclusivamente l’impianto centralizzato ove esistente.
Il locatore è autorizzato in caso di inosservanza di questa regola a far rimuovere e demolire le antenne individuali installate a spese del conduttore che non può pretendere alcun rimborso o risarcimento del danno.
Come per tutti i contratti di locazione, per tutta la durata della locazione stessa, il conduttore subentra al proprietario come figura responsabile dell’impianto di riscaldamento e a tutti gli obblighi di manutenzione ordinaria queste impianti.

Contratto locazione transitorio: accesso all’appartamento.

Il conduttore deve garantire al locatore o amministratore del condominio l’accesso all’appartamento qualora questo sia ragionevolmente motivato.
Questa esigenza è ancora più viva nel caso in cui il locatore intenda procedere alla vendita dell’unità immobiliare oppure nel caso di recesso anticipato del conduttore.
In questo caso deve consentire la visita almeno una volta la settimana per almeno due ore con esclusione dei giorni festivi.

Commissione di negoziazione e conciliazione stragiudiziale

Per casi di controversia è prevista una commissione istituita ai sensi dell’articolo 6 del decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti ai sensi dell’articolo 4 comma 2 della legge 431/1998.
Questa commissione è composta da 2 membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale sulla base delle designazioni fatte dal locatore dal conduttore.
La commissione opera sulla base della disciplina contenuta nell’allegato e del decreto ministeriale e sopra citato.
La richiesta di attivazione della commissione non comporta oneri a carico delle parti.
La richiesta di intervento della commissione non sospende gli obblighi contrattuali assunti dalle parti.

Contratto locazione transitorio: giurisprudenza.

Può essere utile consultare la seguente giurisprudenza in materi:

Corte di Cassazione numero 2702/2017;
Sentenza della Corte di cassazione numero 19435/2008;
Corte di Cassazione numero 12374/2006.

Modello locazione transitoria da scaricare: 

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