Cedolare secca affitto

Cedolare secca affitto

Con il decreto legislativo 14 marzo 2011 numero 23 è stato introdotto un nuovo metodo di tassazione delle locazioni chiamato “opzione della cedolare secca”.
In forza di questo regime di tassazione il locatore può scegliere una tassazione di tipo fisso evitando di pagare nel contempo l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Questa imposta si applica sul totale del canone di locazione dovuto, senza considerare le riduzioni forfettarie previste nel regime ordinario di tassazione.

Cedolare secca affitto: quando si sceglie

Può essere definita all’inizio del contratto di locazione oppure durante lo svolgimento del rapporto contrattuale.
Secondo la disciplina vigente può essere prevista già nella stesura del contratto di locazione ed inserita nel contratto di locazione  oppure, in alternativa, può essere inviata una raccomandata con ricevuta di ritorno in modo da rendere definitivo ed incontrovertibile la scelta di questo regime. Per questa ragione è esclusa la possibilità di effettuare una raccomandata a mano al conduttore per scegliere il regime dell’opzione della cedolare secca, anche se questa raccomandata venisse controfirmata dal conduttore.

Cedolare secca affitto: come si sceglie

Per i contratti di locazione aventi durata non superiore nell’anno solare a 30 giorni, oppure per tutti quei contratti per i quali non è previsto l’aggiornamento del canone, è possibile non inviare al conduttore alcuna comunicazione.
L’opzione per la cedolare secca, come si diceva, può essere esercitata al momento della registrazione del contratto anche nelle annualità successive, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, che come sappiamo è entro i 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità.
Quando non c’è obbligo di registrazione in termine fisso il locatore, può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno nel quale reddito è stato prodotto oppure esercitare l’opzione al registrazione in caso d’uso e volontaria. Per il conteggio dei 30 giorni è necessario considerare tutti i rapporti di locazione conclusi con il medesimo locatario nel corso dell’anno anche se di durata inferiore ai 30 giorni
L’opzione per la cedolare secca comporta che locatore opti per il regime scelto per tutta la durata del contratto di locazione o, nel caso in cui l’opzione si è esercitata nelle unità successiva, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare la scelta per l’opzione della cedolare secca inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno al locatario. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento il versamento della stessa imposta.
La cedolare secca è riservata alle sole persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento, su unità immobiliari destinate ad uso abitativo. Restano escluse dall’esercizio dell’opzione della cedolare secca gli affitti in favore di società, associazioni, ed enti siano commerciali e non commerciali.

Cedolare secca affitto: chi la può scegliere

L’opzione della cedolare secca può essere scelta per unità affittate per fini abitativi che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11. Rimane esclusa la categoria A10 e per tutte le unità abitative per le quali sia stato richiesto accatastamento in una di queste categorie. Di fatto rimangono escluse da questa opzione di tassazione tutti quegli immobili che non hanno un utilizzo abitativo ma che vengono destinati ad un uso diverso come uso ufficio, uso promiscuo, negozi e similari.
La cedolare secca può essere applicata anche per le pertinenze di un immobile affittato ad uso abitativo purché venga evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’abitazione già locata. Caratteristica fondamentale dell’opzione per la cedolare secca e che questa può essere scelta solo se parti del contratto agiscono da privati. Qualora una delle due parti agisca nell’esercizio di attività di impresa l’opzione per la cedolare secca non risulta applicabile.  Lo stesso si deve dire se l’immobile, per sua natura o destinazione o per le caratteristiche catastali sia destinato ad attività di impresa o commerciale o comunque diversa dal uso abitativo.