Richiesta registrazione contratto di locazione. Modello da scaricare.

Se avete da poco stipulato un contratto di locazione, ed avete deciso di fare tutto da soli senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare, di un intermediario oppure di un commercialista, vi starete domandando come procedere per effettuare la registrazione del contratto di locazione.
In particolare, il dubbio più grande, è su chi è obbligato ad effettuare la registrazione del contratto: il proprietario di casa o l’inquilino?

Fino a qualche tempo fa c’era molta confusione al riguardo. Con la legge di stabilità 2016 è stata modificata la norma relativa alla competenza nella registrazione del contratto di affitto di immobili.
Per la precisione è stato modificato l’articolo 13 della legge 431/1998 che si riporta integralmente di seguito:

 

Art. 13.

Patti contrari alla legge.

  1. E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile.

Con la nuova stesura dell’articolo 13 della legge 9 dicembre 431/1998 è previsto espressamente all’articolo 13 comma 1 e 2 che è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni.  

Inoltre, successivamente, ne deve dare documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio anche ai fini dello ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1136, comma 6, del codice civile.
Con questa previsione normativa, come si diceva, è stato eliminato ogni dubbio relativo a chi dei due soggetti deve procedere alla registrazione del contratto di locazione.

Così ad esempio, se il proprietario dell’appartamento per il quale è stato stipulato un contratto d’affitto in data 5 giugno 2019 deve procedere alla registrazione del contratto di locazione entro la data del 4 luglio 2019.

Quando non è necessario registrare il contratto di locazione.

La normativa prevede un unico caso nel quale non è necessario procedere alla registrazione del contratto.
Questa ipotesi ricorre quando il contratto di locazione ha una durata inferiore 30 giorni durante tutto l’anno solare.

Negli altri casi la mancata registrazione determina pesanti conseguenze a carico del proprietario, sia sotto il profilo fiscale, che sotto il profilo civilistico.

In questa pagina è a vostra disposizione, in particolare per il conduttore, un fac-simile di richiesta di registrazione del contratto di locazione, con il quale sollecitare l’adempimento al locatore.

Con questa comunicazione formale, da trasmettere con raccomandata e ricevuta di ritorno, il locatario chiede formalmente al proprietario di casa di procedere alla registrazione del contratto di locazione.
La registrazione, come sappiamo, ha tra i suoi effetti principali quello di rendere il contratto stipulato opponibile soggetti terzi rispetto alle parti che lo hanno appena concluso.

Come abbiamo visto inizio di questo articolo la tempistica per procedere alla registrazione è abbastanza stretta infatti la normativa prevede che debba essere concluso almeno 30 giorni entro la data di stipula.

Il modello che potete scaricare in fondo questa pagina può essere di grande aiuto in quanto è l’unica possibilità che ha il conduttore di tutelarsi nel caso in cui il proprietario di casa non voglia procedere alla registrazione del contratto di locazione.

Proprio per questo motivo è indispensabile che la comunicazione, che potete scaricare ed adattare alle vostre esigenze, venga trasmessa con raccomandata e ricevuta di ritorno.
E’ anche possibile trasmettere la diffida tramite PEC, purché tutti e due soggetti abbiano la titolarità di questo servizio.

Per quanto riguarda la normativa applicabile si deve fare riferimento all’articolo 13 della legge 431/1998 così come modificata dalla legge di stabilità per il 2016.

L’altra norma di riferimento è l’articolo 17 del DPR 131/1986 in tema di registrazione di contratti di locazione.
Per quanto riguarda la giurisprudenza è possibile consultare la sentenza del tribunale di Appello di Genova del 19 gennaio 2008 numero 32 oppure la sentenza della Corte di Cassazione numero 16089 del 27 ottobre 2003.

Cerchiamo ora di capire cosa succede nel caso di un contratto di locazione non registrato e quali sono i suoi effetti tra le parti.

 

Il contratto di locazione è regolato sia da norme di diritto civile che da norme di diritto tributario. Vediamo insieme quali sono le principali norme dei due settori.

Tra le norme di natura civilistica troviamo:  

 

  • l’articolo 13 comma 1 della legge 431/1998 che afferma che è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quella risultante dal contratto scritto registrato;
  • l’articolo 1 comma 346 della legge 311/2004 per cui i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni Comunque stipulati sono Nulli se ricorrendone i presupposti essi non sono registrati;
  • l’art.3 comma 8 e comma 9 del decreto legislativo 23/2011 per cui per effetto dell’omessa registrazione del contratto, lo stesso era invalido e sorgeva un diverso rapporto locativo legalmente determinato quanto a durate misura del canone;
  • L’articolo 1 comma 59 della Legge 208/2015 che ha modificato l’articolo 13 della legge 431/1998 e che ha introdotto delle importanti modifiche tra cui la previsione dell’obbligo a carico  del locatore di procedere alla registrazione del contratto fissando il termine perentorio di 30 giorni. Viene inoltre stabilito che in caso di mancato rispetto di questo obbligo, il conduttore può chiedere al giudice di verificare se il contratto è effettivamente esistente e determinare il valore del canone ti locazione in base all’articolo 2 della legge.Tra le norme di natura tributaria troviamo:  
  • L’articolo 2 lettera A e B e articolo 3 lettera A del DPR 131/1986 relative alla registrazione dei contratti in generale secondo il quale sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente;
  • L’articolo 13 comma 1 del DPR 131/1986 modificato dall’articolo 68 della legge 342/2000 secondo cui la registrazione del contratto di locazione immobiliare deve essere effettuato entro trenta giorni dalla data dell’atto o dalla sua esecuzione, in caso di contratto verbale;
  • Articolo 76 comma 5 del DPR 131/1986 secondo il quale la sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie viene ridotta nel caso di ravvedimento operoso;
  • Articolo 41 comma 2 del DPR 600/1973 secondo il quale in caso di mancata registrazione del contratto di locazione di immobili si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per il periodo d’imposta antecedente quello nel corso;
  • Un importante normativa è costituita dallo statuto dei diritti del contribuente in particolare dall’articolo 10 comma 3 della legge 212/2000.

Questa disciplina prevede che tra la normativa di carattere civilistico e quella di natura tributaria vi sia un rapporto  di tendenziale non interferenza.

La Suprema Corte di Cassazione è intervenuta più volte per cercare di dirimere la questione se prevalga la normativa tributaria oppure quella di diritto civile in caso di contratto di locazione non registrato .

Ad esempio, con riferimento alle pratiche societarie relative al pagamento di dividendi, con un primo orientamento minoritario ha ritenuto che i contratti di locazione costituivano solo un illecito tributario.

Con ulteriori pronunciamenti ha successivamente prospettato la teoria della figura dell’abuso del diritto tributario senza però arrivare ad invalidare il contratto di locazione dal punto di vista civile.

Un altro orientamento maggioritario sosteneva infine che le normative tributarie non erano sufficienti minare la validità del contratto di locazione e si affermava il principio di non interferenza tra le regole del diritto tributario e quelle di natura civilistica.

Una prima sentenza nella direzione della nullità del contratto di locazione è la sentenza della Corte di Cassazione numero 1800213 del 2015 in cui si afferma la nullità in base all’articolo 13 comma 1 della legge 431/1998 della maggiorazione del canone di locazione successivo alla stipula del contratto.

In questa decisione si affrontava il caso di un contratto di locazione regolarmente registrato, a cui, successivamente si aggiungeva una modifica volta ad aumentare il canone.

 

Un’altra decisione che individua la nullità del contratto di locazione per la mancata registrazione è l’ordinanza 16604 del 2016 con la quale la Corte di Cassazione rimette alle Sezioni Unite la decisione. In questa ordinanza non si dubita che il contratto di locazione ad uso non abitativo non  registrato sia caratterizzato da invalidità totale. I giudici in questo caso ricollegano l’invalidità allo scopo pratico perseguito dalle parti che quello dell’evasione fiscale, con espresso riferimento all’articolo 53 della Costituzione.

Questa prevalenza della normativa fiscale e delle ragioni del fisco è stata tuttavia molto contestata dalla dottrina e dai commentatori specializzati del settore.

Sanatoria del contratto di locazione registrato tardivamente.

È importante pertanto verificare se la tardiva registrazione del contratto si può dichiarare legittima.

La normativa tributaria da una risposta positiva a questa domanda in quanto prevede che il termine di 30 giorni per registrare il contratto di locazione previsto per assolvere al pagamento dell’imposta di registro non è da considerarsi perentorio.

Infatti il sistema tributario prevede l’istituto del cosiddetto ravvedimento operoso in base al quale il locatore può adempiere in un tempo successivo al 30 giorni all’articolo 13 del decreto legislativo 472 del 1997.

L’ultimo dubbio è capire se l’articolo 13 della legge 431/1998, così come modificata dall’articolo 1 comma 59 della Legge 208/2015, posso impedire la registrazione tardiva del contratto.  Questa norma, che è dettata per le locazioni ad uso abitativo, dal suo tenore letterale, non fa pensare a una perentorietà del termine di registrazione atto di locazione.
Da ciò si ritiene non è illegittima la registrazione tardiva del contratto di locazione e si ritiene che tale adempimento ha l’effetto di sanare la nullità sancita dall’articolo 1 comma 346 della legge 311/2004.

In base a questa ricostruzione si può dire che il contratto di locazione, sia ad uso non abitativo che abitativo, se non registrato nei termini di legge è nullo ai sensi dell’articolo 1 comma 346 della legge 311/2004.

Tuttavia essendo ammessa la tardiva registrazione in base alle norme di natura tributaria il contratto di locazione ad uso non abitativo e quello ad uso abitativo sono da considerarsi sanabili.
L’ultima questione da affrontare a questo punto è quella relativa alla decorrenza degli effetti della registrazione tardiva.

In particolare è necessario capire se la registrazione tardiva ha effetti retroattivi o meno.
La Corte di Cassazione con la sentenza numero 10579 del 28 aprile 2017 ha affermato che registrazione tardiva è destinata a retroagire sino alla data del conclusione del contratto. In tal modo secondo i Giudici si stabilizza definitivamente il contratto di locazione assicurando la piena tutela soprattutto la parte debole del rapporto.

Una ricostruzione differente finirebbe per contrastare la stessa disciplina legale della durata del contratto ponendosi al di fuori della logica della sanatoria che invece palesemente ammessa dall’ordinamento.

Pertanto, concludendo, la mancata registrazione del contratto di affitto o locazione di un immobile è causa di nullità del contratto stesso. Tuttavia se il contratto di locazione di immobili è nullo per questa sola causa, l’omessa registrazione può in ogni caso essere sanata e produrre i suoi effetti con decorrenza dalla data della registrazione tardiva.

Inoltre, in base alla giurisprudenza, degli ultimi anni è nullo il patto tra le parti con il quale ad un contratto di locazione regolarmente registrate si aggiunge un patto occulto volto a definire un corrispettivo diverso.

In questo caso la nullità è riferita a solo patto aggiunto non al contratto originario.

Modello fac-simile da scaricare.