Vendita con patto di riscatto. Origini e funzione economica.

Vendita patto con   di riscatto nella  realtà  sociale.

 

Con l’apposizione  del patto di riscatto ad un  contratto  di compravendita  il venditore  si  assicura  la  possibilità  di  riacquistare  la  proprietà  del  bene  venduto  mediante  la  restituzione  del prezzo  della vendita  e  delle  spese  sostenute  dal  compratore. E’ proprio in vista di tale funzione che, malgrado le perplessità, il legislatore del ’42  optò  per inserire l’istituto nel codice civile vigente.

Nella  pratica  la  vendita  con patto di riscatto   viene solitamente  impiegata  dal proprietario   che,   versando  in una  condizione di impellente  bisogno di denaro, si trovi nella  necessità  di  vendere un proprio  bene, animato però  dal  desiderio  di riprenderselo  non  appena  possibile.

Tuttavia, se  dal  punto  di vista  tecnico-formale, la vendita con patto di riscatto si presenta come una figura speciale di compravendita , sotto il profilo strettamente  economico, emerge chiaramente la   funzione  creditizia  di  questo  istituto: funzione  che  la  dottrina  (1)   ha  puntualmente individuato  sin dalle prime applicazioni  della figura in esame.

Più esattamente, se ci  si sofferma  sui  moventi individuali  delle parti  del  rapporto, la compravendita  si presenta  nel suo insieme    come un’operazione  finanziaria , nella  quale  il  pagamento  del  prezzo  costituisce l’atto di erogazione del prestito da parte dell’acquirente/finanziatore, mentre  l’esercizio del riscatto  da parte  dell’alienante funge  da restituzione  del  finanziamento.

A ciò  si deve aggiungere che , data l’efficacia immediatamente  traslativa  della compravendita, il  bene  oggetto  della vendita con patto di riscatto  entra immediatamente  nella piena  disponibilità dell’acquirente/finanziatore. Svolge quindi, sempre sotto il profilo  economico, una spiccata  funzione  di garanzia reale sino al momento  della restituzione  del prezzo/finanziamento.

Nella pratica poi l’istituto  ha  finito  costantemente per  assolvere questa duplice  funzione di erogazione di finanziamento  e di  garanzia reale: a  conforto di ciò si deve  aggiungere come  una diffusa opinione consideri la vendita con riscatto un surrogato del mutuo ipotecario o pignoratizio.

(1)       Sostanzialmente   tutta  la  dottrina è d’accordo sul punto: v., per tutti, F. CARNELUTTI, Mutuo pignoratizio e vendita  con clausola di riscatto, in   Riv. dirproc.,  1946,  II,  p. 156 ss.

 

Vendita patto con   di riscatto. Vantaggi per il compratore.

Un’altra  funzione riscontrata  dalla dottrina  nella vendita  con patto  di riscatto si rileva  osservando la  figura dalla prospettiva  del compratore / finanziatore ; mi  riferisco in particolare  al possibile interesse speculativo  perseguito dal medesimo soggetto (1).

Tale  possibilità  speculativa è  determinata  dalla compresenza  di  due  fattori ; il primo  è  la situazione  di debolezza del venditore, determinata  dal suo stato di bisogno contingente  di   denaro  e  dalla  probabile impossibilità  di ottenere il finanziamento in altro  modo. Il secondo attiene invece  alla valutazione  economica  del bene oggetto  della  compravendita  che, essendo gravato  dal  vincolo di riscattabilità,  subisce proprio per  tale  ragione un  sensibile  deprezzamento.

Il  compratore,  da parte  sua,  consegue  un vantaggio speculativo  in  un duplice  ordine  di direzioni: in primo  luogo  perché per  tutto il periodo  di  durata  del vincolo di riscattabilità  può  godere  dei frutti  e  degli interessi  maturati sul bene senza dovere alcun corrispettivo. In  secondo luogo, perché in caso di mancato esercizio del riscatto egli  diviene definitivamente  titolare  del  bene,  impiegando un capitale che, per le  ragioni  sopra esposte, è solitamente inferiore  al prezzo “normale” del bene .

Per  tali ragioni,  il riscatto convenzionale, sin dalla sue prime apparizione  nelle codificazioni, ha  sempre sollevato dubbi in quanto  reputato favorevole all’introduzione di pratiche usurarie, o comunque  di inique pretensioni verso il debitore; a ciò infine si aggiunga  l’idoneità della vendita con riscatto a  eludere il divieto di patto commissorio ( art. 2744 cod. civ. ) .

(1)       A. LUMINOSO,  La vendita con riscatto, nel Codice civile-Commentario, diretto da  SCHLESINGER,  Milano,  1987,  p. 9.

La disciplina  dalle origini al codice civile  del 1942.

La  presenza  dell’istituto  della  vendita  con patto  di  riscatto  è  segnalata  dagli  studiosi della materia  già nel  diritto  romano  e  poi  successivamente   tramandata  nell’esperienza del diritto  medioevale  e  del diritto  comune; occorre  ricordare  che già  in tale periodo l’istituto del  riscatto convenzionale  si era  delineato come  vincolo reale     gravante     sul    bene e,  come tale, opponibile ai terzi (1) .

Per il fatto  che  tale  vincolo poteva  costituire “un ostacolo  al miglioramento della proprietà e ai progressi dell’agricoltura” e  a causa  della diffidenza  verso tali pattuizioni  nel quadro  della  lotta  all’usura, il legislatore francese del periodo napoleonico  si mostrò  restio ad inserirne  nel Code Napoléon la regolamentazione. I dubbi vennero superati in virtù della considerazione  che la mancanza  completa di  una  disciplina  avrebbe aggravato la posizione  del venditore (2).

Il  Code Napoléon introdusse quindi la    disciplina  dell’istituto  (artt. 1659-1673), prevedendo  tra l’altro l’opponibilità del riscatto ai terzi ( artt. 1664  e 1673 comma 2° ), la regola per cui il prezzo di riscatto doveva essere pari al prezzo pattuito per la  vendita ( art. 1659 ), la perentorietà  del termine, fissato in cinque anni, e la nullità di ogni patto contrario ( artt. 1660 e 1661 ) nonché, con successiva modifica,  forme di pubblicità per l’esercizio del riscatto.

Nei codici civili preunitari, l’istituto venne  recepito seguendo fedelmente l’impostazione del Code Napoléon  ed anzi, in taluni casi, si ebbe una pedissequa traduzione dal codice  francese (3).

Le perplessità  del  legislatore italiano del codice  civile  del 1865 in ordine  alla regolamentazione     dell’istituto      furono  le  medesime di  quelle del legislatore d’oltralpe  e  identico fu l’esito del dibattito in merito. Anche  nel codice civile  del 1865 il “riscatto convenzionale” veniva regolato nello stesso capo relativo alla disciplina  della risoluzione  per lesione ( artt. 1514 e  1515 ), si prevedeva  la  durata massima  in cinque  anni  e la perentorietà del termine ( artt. 1516 e 1517 ), e la sua opponibilità ai terzi titolari di diritti reali o diritti di godimento ( art. 1528 comma 2°).

Rivolgendo uno  sguardo ad altri ordinamenti europei, si può rilevare  la costante  presenza della figura, sebbene  con impostazioni teoriche  differenti e disciplina  positiva  non del tutto coincidente  con  quella  del codice  italiano e  francese (4).

Nell’ordinamento tedesco, la  vendita  con clausola  di riscatto ( Wiederkauf – ricompra ) è  regolata nel BGB  ai §§  497-503;  la  differenza  più   rilevante  rispetto all’impostazione  dettata  dai   codici  ispirati  al  Code  Napolèon  concerne l’inopponibilità  del riscatto   ai terzi aventi causa  dal compratore. Si rileva inoltre  la  maggior ampiezza del termine  legale  massimo per  l’esercizio del riscatto che  è  di trenta  anni per i beni immobili e  di  tre  per gli altri  beni.

Occorre  inoltre  osservare  che   in Germania  la   dottrina  ha  ricostruito la  figura  seguendo la   concezione   del diritto di ricompera ed in particolare  la  costruzione  del  patto come  proposta irrevocabile   di rivendita. Tale  soluzione  teorica  è  senza  dubbio incoraggiata  dall’efficacia  meramente  obbligatoria  del patto  in questo ordinamento.

Nell’ordinamento  spagnolo la  disciplina del retracto convencional ( artt. 1507 – 1520  codigo civil )  ripercorre  l’impostazione del codice  francese.

In particolare     lo      stesso     viene  definito come   diritto di recuperare la  cosa venduta  ( art. 1507 ) , è opponibile  ai terzi ( artt. 1510  e 1520 )  ed  è regolato come  causa  di risoluzione  della  vendita con patto di riscatto  ( art.  1506 ).  Il termine  per il  suo  esercizio è  di  quattro   anni   per   il    caso di mancata  pattuizione,  mentre il termine  massimo ( legale ) è  di dieci  anni in caso  di pattuizione di un termine  superiore.

(1)       Così, P. RASI, Il patto di riscatto nella 229 ss.compravendita, Parte II, in Annali della Facoltà  giuridica dell’Univ. Di Camerino, vol. XXVI,   Napoli, 1961, p. 25.

(2)          Ancora   P. RASI,  op. cit.,  p.

(3)          V., ad es., gli artt. 1664-1678 del Codice Albertino che ne costituiscono una fedele riformulazione.

(4)         A. LUMINOSO,  op. cit.,  p. 12  nt. 28.

Le novità nella disciplina  del codice civile del 1942.

Anche  nella stesura  del codice civile del 1942 si riaffacciarono le  stesse perplessità del  legislatore francese e  del legislatore italiano del 1865; nonostante gli inconvenienti ravvisati, ed in particolare il  fatto  che si trattava  di un patto “spesso usurario e con scopi obliqui”, anche il legislatore del 1942 accolse l’istituto, in quanto rispondente ad una  “esigenza generale” e poiché considerato utile “ in vista  di una importante esigenza  del venditore bisognoso” (1).

Prevalse pertanto la ragione della utilità sociale della vendita con patto di riscatto e la decisione che l’utilità era tale  da porre in secondo piano i problemi da sempre evidenziati dalla dottrina.

Il nuovo codice descrive il riscatto convenzionale come una riserva, in favore del venditore, del diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e determinati rimborsi spese (2), e detta la  relativa  disciplina  agli artt. 1500 – 1509   cod. civ.  inserendola in un capo autonomo,  tra  le  disposizioni generali  ( Sezione I,  § 3 ) in tema  di vendita.

Le novità  di disciplina della vendita con patto di riscatto rispetto al passato  sono poche e la figura ricalca in larga parte la regolamentazione del Code Napoléon e del codice civile del 1865.

Le  modifiche introdotte, oltre alla diversa collocazione sistematica, sono state:

  • la riduzione del termine massimo per l’esercizio del riscatto di beni mobili a due anni ( art. 1501  cod. civ. );
  • l’espressa previsione di nullità del patto di restituire per il riscatto un prezzo superiore  a quello pattuito per la vendita ( art. 1500 comma 2° cod. civ. );
  • la previsione, in caso di subalienazione del diritto da parte del compratore, della possibilità di esercitare il riscatto nei confronti del nuovo avente causa, nel caso in cui vi sia stata notificazione al venditore ( art. 1504 comma 2° cod. civ.).

Sono inoltre state perfezionate  le  modalità di esercizio del riscatto ( artt. 1502, 1503, 1504 comma 2° cod. civ.) e  migliorata la disciplina delle condizioni formali al cui soddisfacimento è subordinata l’opponibilità ai terzi del patto di riscatto.

Le   disposizioni dettate in relazione  alle vendite con parte plurisoggettiva ( artt. 1506 – 1509  cod. civ. ) e   alla vendita gravata da diritti di godimento ( art. 1504 cod. civ. ) sono invece rimaste sostanzialmente immutate.

(1)          Così  si esprime la Relazione  al Re sul Libro delle  obbligazioni, n. 139.

(2)          A.  LUMINOSO, op. cit.,  p. 14.